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Colcapital · Día 4
Abril 2026
¿Qué es un activo inmobiliario?
Activos inmobiliarios: tipos, tendencias y el futuro de la inversión institucional en Colombia.
Pedro Gómez Ayerbe · Orca Capital PartnersEl valor de lo profundo
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Definición
Un activo inmobiliario es un instrumento financiero con subyacente físico.
Genera flujo de caja recurrente. Se puede medir, proyectar y valorar como cualquier instrumento financiero.
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Componentes
Tres componentes de todo activo
Aprender a leerlos es leer el activo.
01
Renta Contractual
El arriendo. Cómo se indexa, el plazo, los escalamientos y los vencimientos. La estructura de ingresos del activo.
02
Operación y Gestión
El costo de mantener el flujo. Vacancia, mantenimiento, impuestos, administración y nómina.
03
Valor Residual
La captura de valorización. Tasa de capitalización de salida, tiempos de mercado, liquidez.
Ingreso Bruto → Ingreso Operativo Neto (NOI) → Tasa de Capitalización → Valor
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Tasa de Capitalización
¿Cómo se valora un activo?
La tasa de capitalización (cap rate) es el rendimiento no apalancado del activo.
Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) entre el valor del activo. Es el precio que el mercado le pone al riesgo percibido.
La tasa de capitalización es el precio del riesgo percibido, no la verdad del riesgo.
Una tasa más alta no significa mejor retorno. Significa que alguien cree que ese flujo es más frágil de lo que parece.
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Tasa de Capitalización · Caso
Riesgo percibido ≠ riesgo real
Oficinas Clase A · Estados Unidos · Pre-pandemia.
Lo que el mercado vio
7,5%
Cap rate de mercado en oficinas Clase A.
Contratos largos, inquilinos investment-grade, vacancia baja. Activo "seguro" según el consenso.
Lo que el riesgo era en realidad
El supuesto se rompió.
COVID disparó la vacancia, los contratos no se renovaron, los flujos colapsaron.
El cap rate de mercado nunca reflejó el riesgo real. La narrativa cambió y la valuación con ella.
Cap rate bajo no es lo mismo que riesgo bajo. Es lo que alguien, en algún lugar, cree sobre la fragilidad del flujo.
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Ciclo de Vida
Ciclo de vida del activo
Hay tres formas de invertir en inmobiliario.
Cada una tiene un perfil de flujo de caja distinto: cuánto se invierte, cuándo se recupera, y cómo se genera el retorno.
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Modelo 01 · Desarrollo para Venta
Un solo momento de liquidez al final.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Modelo 02 · Desarrollo + Estabilización + Venta
Construye, estabiliza el flujo operativo, vende al cap rate.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Modelo 03 · Compra Estabilizada
Día uno entras al activo. Desde ahí, solo hay flujos.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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El Ciclo Completo
La salida de uno es la entrada del otro.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Perfiles de Inversión
Cuatro perfiles de inversión
A mayor riesgo, mayor retorno esperado.
3–5%
Conservador
Flujo estabilizado. Fondos públicos. Sin riesgo de desarrollo.
100% ingreso / 0% apreciación
5–7%
Conservador Plus
Reacondicionamiento mínimo. Fondos abiertos.
90% ingreso / 10% apreciación
7–9%
Valor Agregado
Reposicionamiento. Capital privado inmobiliario. Redesarrollo activo.
50% ingreso / 50% apreciación
15–20%+
Oportunista
Desarrollo completo. Capital privado. Máximo riesgo, máximo retorno.
20% ingreso / 80% apreciación
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Pregunta para la sala
Si tuvieran que apostar hoy: ¿en cuál categoría estará el 80% del capital colombiano en 2035?
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EE.UU. · 2015 → 2025
Composición del portafolio institucional de EE.UU. (NFI-ODCE)
40%
→
17%
Oficinas: la mayor caída del portafolio institucional en décadas.
13%
→
35%
Industrial: el nuevo pilar.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025
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Colombia vs. Global
Oficinas + Retail como porcentaje del portafolio institucional
68%
Colombia
vs.
32%
Global
Colombia está sobreconcentrada en exactamente las dos categorías que el resto del mundo está contrayendo.
Fuente: Logan IR Colombia 2025 · NFI-ODCE / INREV / ANREV
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La Brecha
La brecha más grande del portafolio
−23 pp
Residencial: 5% Colombia vs. 28% global.
40% de hogares colombianos arriendan. La oferta institucional apenas comienza a aparecer (~5.000 unidades entre CCLA y Bancolombia).
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EE.UU. · NFI-ODCE
Composición del portafolio institucional de EE.UU. · 2015 → 2025
En 2021, industrial desplazó a oficinas como el activo #1.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025 · Clarion Partners · PREA
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Colombia vs. Global
Composición del portafolio institucional · 2024 vs. 2025
Colombia tiene la composición invertida del portafolio global.
← Colombia 2024
Categoría
Global 2025 →
Brecha
34%
Retail
12%
+22 pp
34%
Oficinas
20%
+14 pp
19%
Industrial
33%
−14 pp
5%
Residencial
28%
−23 pp
3%
Alternativos
9%
−6 pp
Fuente: Logan IR Colombia 2025 · NFI-ODCE / INREV / ANREV triangulado
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Price-to-Income · EE.UU.
Por qué la demanda de arriendo es estructural
Cada vez es más caro comprar casa.
Definición
El Price-to-Income Ratio es el número de años que tomaría comprar la vivienda mediana si el 100% del ingreso del hogar se destinara a ello.
La trayectoria
1970–2000: ratio estable en ~3,0 años durante tres décadas.
2006: sube a 4,7 en el pico previo a la burbuja.
Post-2008: normaliza a 3,3 después del ajuste.
2024: 5,0 (el punto más alto registrado).
36% de los hogares estadounidenses viven en arriendo. Cifra estable desde hace 20 años, y subiendo con cada salto del PIR.
Fuente: Federal Reserve · US Census Bureau · ratio mediano
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Multifamiliar
Categoría con mayor potencial
Multifamiliar.
El #2 asset class institucional global desde hace dos décadas. La columna que no se mueve.
Modelo colombiano actual
Desarrollador construye → vende unidades individuales → cada propietario arrienda por su cuenta.
Modelo institucional
Un fondo construye o compra → opera el activo completo profesionalmente. Flujo predecible, escala, eficiencia.
40%
Hogares en arriendo · Colombia 2025
57%
Hogares en arriendo · Bogotá 2025
+8,4 pp
Crecimiento nacional 2018 → 2025
~70%
Margen NOI · activo bien gestionado
La tijera precio · ingreso
Precios de vivienda crecieron +115% entre 2012 y 2024. Los ingresos de hogar, solo +93%.
Más familias que no pueden comprar = más familias que rentan = demanda estructural para multifamiliar.
Fuente: DANE ECV 2018-2025 · Camacol · DANE Censo
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Industrial
El ganador estructural
Industrial y Logística.
De 13% a 35% del portafolio institucional de EE.UU. en una década. El activo que más creció.
Motor principal
Comercio electrónico + nearshoring. La inmediatez logística exige proximidad a centros urbanos.
En Colombia
Avanza por e-commerce + corredores 4G + Ruta del Sol. Brecha de −14 pp vs. global. Segundo mayor potencial.
85-90%
Margen NOI (Triple Neto)
+22 pp
Crecimiento industrial · NPI 2015 → 2025
22,8%
E-commerce · % retail sales US 2024 (vs. 5% en 2010)
+69%
FDI manufactura México · 2020 → 2024
Aranceles + nearshoring
Aranceles efectivos US del 27% obligan a relocalizar producción. México captura el flujo: cada peso de FDI manufacturero es demanda industrial. Colombia abre runway por corredores 4G y proximidad a costa Atlántica.
Fuente: NCREIF NPI · US Census Bureau · Banxico · USITC
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Oficinas y Retail
La contracción
Oficinas y Retail: lo que el mundo ya vivió.
En mercados maduros, oficinas cayó de 40% a 17% en una década. Retail se comprimió de 20% a 10%. Colombia aún tiene 68% combinado en estas dos categorías.
Oficinas: bifurcación de calidad
Clase A prime: vacancia menor al 3%. Clase B/C: vacancia superior al 16%. El 30% del inventario es obsoleto. Los inquilinos migran a mejor calidad.
Retail: después del ajuste
El comercio electrónico eliminó a los operadores mediocres. Lo que sobrevive es experiencial, supermercados y servicios.
6.5-7.5%
Tasa cap. oficinas EE.UU. (A)
9-11%+
Tasa cap. oficinas (B/C)
50-55%
Margen NOI oficinas
75-80%
Margen NOI retail (CC)
La pregunta para Colombia
Colombia no ha atravesado las mutaciones que el resto del mundo ya vivió. ¿Seguirá una transición análoga? El portafolio actual está expuesto a dinámicas que otros mercados ya experimentaron.
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Radiografía Comparativa
Comparativa de categorías de activos
Cada categoría tiene una mecánica operativa distinta.
Multifamiliar
Cap rate EE.UU.4.75-5.05%
Margen NOI60-65%
OperaciónIntensiva
INCIPIENTE EN COLOMBIA
Industrial
Cap rate EE.UU.5.0-6.0%
Margen NOI85-90%
OperaciónTriple neto
INSTITUCIONAL ~15-20%
Oficinas
Cap rate EE.UU.6.5-7.5%
Margen NOI50-55%
OperaciónCapital + servicios
SOBRECONCENTRADO ~30-35%
Centros de Datos
Cap rate EE.UU.5.5-6.0%
Margen NOI90%+
OperaciónTriple neto + energía
INEXISTENTE EN COLOMBIA
Autoalmacenamiento
Cap rate EE.UU.5.0-6.5%
Margen NOI65-72%
OperaciónBaja intensidad
INEXISTENTE EN COLOMBIA
Arriendo Neto
Cap rate EE.UU.~6.9%
Margen NOI95%+
OperaciónTriple neto absoluto
INEXISTENTE EN COLOMBIA
Fuente: CBRE US Cap Rate Survey 2025 · JLL · NAREIT · Colcapital-Deloitte 2024-2025
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Pregunta para la sala
De las categorías que hoy no existen en Colombia: ¿cuál creen que llega primero?
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El Patrón
El Efecto Aguacate
¿Qué pasa con el precio cuando todos siembran lo mismo?
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El Paralelo
Lo que pasó con el aguacate
En 2012, Colombia firmó TLCs con EE.UU. y la UE.
El gobierno sumó subsidios, créditos, programas. Todos sembraron aguacate Hass.
El área creció +126% en un solo año.
Exportaciones: $5,5M a $203M en seis años.
Precios cayeron −17%.
El aumento de volumen no compensó la caída. Todos cosecharon al mismo tiempo.
Lo que pasa con el inmobiliario
Tasas bajas + urbanización: todos los fondos compraron oficinas y retail.
68% del capital institucional colombiano en dos categorías.
COVID + e-commerce golpearon oficinas y retail simultáneamente.
Vacancia de oficinas en Bogotá llegó a 10,5%.
Los retornos se comprimen.
No porque los activos sean malos, sino porque el capital se concentró demasiado.
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Quiénes Somos
Quién está detrás de esta visión
Orca Capital Partners.
Plataforma de soluciones de capital en mercados privados. Más de dos décadas de experiencia en inversión y desarrollo inmobiliario institucional.
Anuar Pérez · Socio Fundador
20 años en inversión inmobiliaria
Ex-CEO Visum Capital (BTG Pactual). +7,000 unidades residenciales. +USD $400M en inversión. MIT.
Pedro Gómez Ayerbe · Socio
12 años en inversión inmobiliaria
Ex-CCLA Group. Plataforma multifamiliar USD $750M con Bancolombia. Primera venta institucional de vivienda en renta en Colombia. MIT.
$2.6 Bn+
En transacciones
35+
Transacciones cerradas
2
Geografías activas
Historial de pioneros
Primer fondo multifamiliar en LATAM · Primera recompra de títulos FICI en Colombia · Bodega más grande del país (83,000 m²) · Primer acuerdo entre fondos institucionales.
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Hipótesis
La hipótesis de Orca
La oportunidad no está donde todos están.
Está donde nadie ha llegado todavía.
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El capital colombiano institucional está donde el mundo estaba en 2010.
Lo que viene en la próxima década no va a parecerse a lo que vivimos en la anterior.
Pedro Gómez Ayerbepedro.gomez@orcacap.co
ORCA_El valor de lo profundo
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