ORCA_
Colcapital · Día 4
Abril 2026
Activos inmobiliarios.
Tipos y tendencias.
Pedro Gómez Ayerbe · Orca Capital PartnersEl valor de lo profundo
ORCA_
Definición
Un activo inmobiliario es un instrumento financiero con subyacente físico.
Genera flujo de caja recurrente. Se puede medir, proyectar y valorar como cualquier instrumento financiero.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Componentes
Drivers
Tres drivers en todo activo.
01
Renta Contractual
El arriendo. Cómo se indexa, el plazo, los escalamientos y los vencimientos. La estructura de ingresos del activo.
02
Operación y Gestión
El costo de mantener el flujo. Vacancia, mantenimiento, impuestos, administración y nómina.
03
Valor Residual
La captura de valorización. Tasa de capitalización de salida, tiempos de mercado, liquidez.
Ingreso Bruto → Ingreso Operativo Neto (NOI) → Tasa de Capitalización → Valor
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Tasa de Capitalización
¿Cómo se valora un activo?
La tasa de capitalización (cap rate) es el rendimiento no apalancado del activo.
Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) entre el valor del activo. Es el precio que el mercado le pone al riesgo percibido.
La tasa de capitalización es el precio del riesgo percibido, no la verdad del riesgo.
Una tasa más alta no significa mejor retorno. Significa que alguien cree que ese flujo es más frágil de lo que parece.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Tasa de Capitalización · Caso
Riesgo percibido ≠ riesgo real
Oficinas Clase A · Estados Unidos · Pre-pandemia.
Lo que el mercado vio
7,5%
Cap rate de mercado en oficinas Clase A.
Contratos largos, inquilinos investment-grade, vacancia baja. Activo "seguro" según el consenso.
Lo que el riesgo era en realidad
El supuesto se rompió.
COVID disparó la vacancia, los contratos no se renovaron, los flujos colapsaron.
El cap rate de mercado nunca reflejó el riesgo real. La narrativa cambió y la valuación con ella.
Cap rate bajo no es lo mismo que riesgo bajo. Es lo que alguien, en algún lugar, cree sobre la fragilidad del flujo.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Ciclo de Vida
Ciclo de vida del activo
Ciclo de vida.
Tres modelos de negocio inmobiliario. Cada uno cambia el perfil de flujo, riesgo y retorno.
ORCA_
Modelo I · Desarrollo para Venta
Construir, vender, cerrar el ciclo.
Un solo gran flujo positivo al final. Riesgo concentrado en ejecución y demanda.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
ORCA_
Modelo II · Desarrollo + Estabilización + Venta
Construir, operar, vender estabilizado.
Flujo recurrente durante años antes del exit. Riesgo concentrado en desarrollo y lease-up. Cap rate de salida: rentabilidad concentrada en la salida.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
ORCA_
Modelo III · Compra Estabilizada
Comprar para mantener y rentar.
El motor del retorno es el flujo recurrente.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
ORCA_
El Ciclo Completo
Dos estrategias.
Dos estrategias, mismo activo, distinto perfil.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
ORCA_
Perfiles de Inversión
Composición del retorno por estrategia
De renta fija a crecimiento.
CORE
6–9%
100%
Riesgo desarrollo: ninguno
Vehículos: REITs · FICIs · FICs · Titularizaciones
CORE+
10–12%
10%
90%
Reacondicionamiento mínimo
Vehículos: REITs · FICIs · FICs · Titularizaciones
VALUE-ADD
13–16%
50%
50%
Reposicionamiento · redesarrollo
Vehículos: PE inmobiliario · FCPs · PAs
OPPORTUNISTIC
17%+
80%
20%
Desarrollo · arrendamiento
Vehículos: PE inmobiliario · FCPs · PAs
INGRESO RECURRENTE
APRECIACIÓN DE CAPITAL
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Pregunta para la sala
¿Cómo creen que está distribuido el capital institucional en el resto del mundo versus Colombia?
ORCA_
EE.UU. · 2015 → 2025
Composición del portafolio institucional de EE.UU. (NFI-ODCE)
40%
→
17%
Oficinas: la mayor caída del portafolio institucional en décadas.
13%
→
35%
Industrial: el nuevo pilar.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025
ORCA_
Colombia vs. Global
Oficinas + Retail como porcentaje del portafolio institucional
68%
Colombia
vs.
32%
Global
Colombia está sobreconcentrada en exactamente las dos categorías que el resto del mundo está contrayendo.
Fuente: Logan IR Colombia 2025 · NFI-ODCE / INREV / ANREV
ORCA_
La Brecha
La brecha más grande del portafolio
−23 pp
Residencial: 5% Colombia vs. 28% global.
40% de hogares colombianos arriendan. La oferta institucional apenas comienza a aparecer: CCLA, Bancolombia y Hasta Capital.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
EE.UU. · NFI-ODCE
Composición del portafolio institucional de EE.UU. · 2015 → 2025
En 2021, industrial desplazó a oficinas como el activo #1.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025 · Clarion Partners · PREA
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Colombia vs. Global
Composición del portafolio institucional · Colombia vs Global
Colombia tiene la composición invertida del portafolio global.
← Colombia 2024
Categoría
Global 2025 →
Brecha
34%
Retail
12%
+22 pp
34%
Oficinas
20%
+14 pp
19%
Industrial
33%
−14 pp
5%
Residencial
28%
−23 pp
3%
Alternativos
9%
−6 pp
Fuente: Logan IR Colombia 2024 · NFI-ODCE / INREV / ANREV cierre 2025
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Anatomía por clase de activo
Estructura económica · cuatro lentes de cada categoría
Cada categoría tiene una mecánica operativa distinta.
Multifamiliar
Cap rate EE.UU.4,75–5,05%
Margen NOI60–65%
Lease típico1 año
ConcentraciónAtomizada
Industrial
Cap rate EE.UU.5,0–6,0%
Margen NOI85–90%
Lease típico5–15+ años
ConcentraciónAlta–media
Comercio
Cap rate EE.UU.5,5–7,0%
Margen NOI65–80%
Lease típico5–10 años
ConcentraciónAnclas + shops
Oficinas
Cap rate EE.UU.6,5–7,5%
Margen NOI50–55%
Lease típico5–12 años
ConcentraciónMedia–alta
Centros de Datos
Cap rate EE.UU.5,5–6,0%
Margen NOI90%+
OperaciónTriple neto + energía
Autoalmacenamiento
Cap rate EE.UU.5,0–6,5%
Margen NOI65–72%
OperaciónBaja intensidad
Arriendo Neto
Cap rate EE.UU.~6,9%
Margen NOI95%+
OperaciónTriple neto absoluto
Lente operativo
Cap rate, margen NOI y plazo de lease no son atributos del activo: son la firma de su mecánica operativa.
Fuente: CBRE US Cap Rate Survey 2025 · JLL · NAREIT · Colcapital-Deloitte 2024-2025
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Tendencias
Tendencias por categoría
Tendencias.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Multifamily
Categoría con mayor potencial
Multifamily.
2do asset class institucional global. La columna que no se mueve hace dos décadas.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Price-to-Income · EE.UU.
Por qué la demanda de arriendo es estructural
Cada vez es más caro comprar casa.
Definición
El Price-to-Income Ratio es el número de años que tomaría comprar la vivienda mediana si el 100% del ingreso del hogar se destinara a ello.
La trayectoria
1970–2000: ratio estable en ~3,0 años durante tres décadas.
2006: sube a 4,7 en el pico previo a la burbuja.
Post-2008: normaliza a 3,3 después del ajuste.
2024: 5,0 (el punto más alto registrado).
36% de los hogares estadounidenses viven en arriendo. Cifra estable desde hace 20 años, y subiendo con cada salto del PIR.
Fuente: Federal Reserve · US Census Bureau · ratio mediano
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Price-to-Income · Colombia
PIR mediana Colombia · 2012–2024
El pico fue COVID. Hoy seguimos en rango alto.
Pico COVID · 2020–2021
7,4×
Años de ingreso mediano para comprar la vivienda mediana.
Cierre 2024
5,5×
Banda estructural sostenida 13 años. Régimen estructural, no repunte coyuntural.
Colombia ~1,5× sobre EE.UU. (5,5× vs 4,0×). El comprador medio queda estructuralmente fuera de la posibilidad de comprar — el arriendo no es transitorio.
Fuente: Banco de la República · DANE IPVN · cálculos Orca
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Tenencia · DANE ECV 2018–2025
Hogares en arriendo o subarriendo · % por territorio
El arriendo se consolida como modalidad dominante.
Bogotá D.C. · 57,4% en 2025
El departamento con mayor proporción de arriendo del país.
Antioquia (proxy Medellín) · 45,9%
Sube 9 p.p. desde 2018.
Nacional · 32,5% (2018) → 40,8% (2025)
+8,4 p.p. = +2,7 millones de hogares.
Fuente: DANE — Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV). Anexo Cuadro 8 serie 2018–2025. Publicado 20-abr-2026.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Multifamily · Caso Colombia
Demografía Colombia · 1985–2024
Cambios demográficos estructurales.
40% de hogares en arriendo (DANE 2024)
7,3 M arrendatarios > 7,1 M propietarios.
Tamaño del hogar
4,5 (1985) → 2,9 (2024)
Tasa de fertilidad
2,7 → 1,6. Bogotá y Medellín bajo 1,0.
Fuente: DANE GEIH + Censo 2018 · ColombiaOne 2025 · CIM Group press release.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Multifamiliar
Categoría con mayor potencial
Multifamiliar.
El #2 asset class institucional global desde hace dos décadas. La columna que no se mueve.
Modelo colombiano actual
Desarrollador construye → vende unidades individuales → cada propietario arrienda por su cuenta.
Modelo institucional
Un fondo construye o compra → opera el activo completo profesionalmente. Flujo predecible, escala, eficiencia.
40%
Hogares en arriendo · Colombia 2025
57%
Hogares en arriendo · Bogotá 2025
+8,4 pp
Crecimiento nacional 2018 → 2025
~70%
Margen NOI · activo bien gestionado
La tijera precio · ingreso
Precios de vivienda crecieron +115% entre 2012 y 2024. Los ingresos de hogar, solo +93%.
Más familias que no pueden comprar = más familias que rentan = demanda estructural para multifamiliar.
Fuente: DANE ECV 2018-2025 · Camacol · DANE Censo
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Industrial
El ganador estructural
Industrial.
De 13% a 35% del portafolio institucional de EE.UU. en una década. El activo que más creció.
Motor principal
Comercio electrónico + nearshoring. La inmediatez logística exige proximidad a centros urbanos.
En Colombia
Avanza por e-commerce + corredores 4G + Ruta del Sol. Brecha de −14 pp vs. global. Segundo mayor potencial.
85-90%
Margen NOI (Triple Neto)
+22 pp
Crecimiento industrial · NPI 2015 → 2025
22,8%
E-commerce · % retail sales US 2024 (vs. 5% en 2010)
+69%
FDI manufactura México · 2020 → 2024
Aranceles + nearshoring
Aranceles efectivos US del 27% obligan a relocalizar producción. México captura el flujo: cada peso de FDI manufacturero es demanda industrial. Colombia abre runway por corredores 4G y proximidad a costa Atlántica.
Fuente: NCREIF NPI · US Census Bureau · Banxico · USITC
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Oficinas y Retail
La contracción
Oficinas y Retail: lo que el mundo ya vivió.
En mercados maduros, oficinas cayó de 40% a 17% en una década. Retail se comprimió de 20% a 10%. Colombia aún tiene 68% combinado en estas dos categorías.
Oficinas: bifurcación de calidad
Clase A prime: vacancia menor al 3%. Clase B/C: vacancia superior al 16%. El 30% del inventario es obsoleto. Los inquilinos migran a mejor calidad.
Retail: después del ajuste
El comercio electrónico eliminó a los operadores mediocres. Lo que sobrevive es experiencial, supermercados y servicios.
6.5-7.5%
Tasa cap. oficinas EE.UU. (A)
9-11%+
Tasa cap. oficinas (B/C)
50-55%
Margen NOI oficinas
75-80%
Margen NOI retail (CC)
La pregunta para Colombia
Colombia no ha atravesado las mutaciones que el resto del mundo ya vivió. ¿Seguirá una transición análoga? El portafolio actual está expuesto a dinámicas que otros mercados ya experimentaron.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Pregunta para la sala
De las categorías que hoy no existen en Colombia: ¿cuál creen que llega primero?
ORCA_
Cierre · El Patrón
Cómo cerramos
Que algo se haga afuera no significa que sea para Colombia.
No copiar sin entender los fundamentales.
ORCA_
El Paralelo
Lo que pasó con el aguacate
En 2012, Colombia firmó TLCs con EE.UU. y la UE.
El gobierno sumó subsidios, créditos, programas. Todos sembraron aguacate Hass.
El área creció +126% en un solo año.
Exportaciones: $5,5M a $203M en seis años.
Precios cayeron −17%.
El aumento de volumen no compensó la caída. Todos cosecharon al mismo tiempo.
Lo que pasa con el inmobiliario
Tasas bajas + urbanización: todos los fondos compraron oficinas y retail.
68% del capital institucional colombiano en dos categorías.
COVID + e-commerce golpearon oficinas y retail simultáneamente.
Vacancia de oficinas en Bogotá llegó a 10,5%.
Los retornos se comprimen.
No porque los activos sean malos, sino porque el capital se concentró demasiado.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
ORCA_
Quiénes Somos
Quién está detrás de esta visión
Orca Capital Partners.
Plataforma de soluciones de capital en mercados privados. Más de dos décadas de experiencia en inversión y desarrollo inmobiliario institucional.
Anuar Pérez · Socio Fundador
20 años en inversión inmobiliaria
Ex-CEO Visum Capital (BTG Pactual). +7,000 unidades residenciales. +USD $400M en inversión. MIT.
Pedro Gómez Ayerbe · Socio
12 años en inversión inmobiliaria
Ex-CCLA Group. Plataforma multifamiliar USD $750M con Bancolombia. Primera venta institucional de vivienda en renta en Colombia. MIT.
$2.6 Bn+
En transacciones
35+
Transacciones cerradas
2
Geografías activas
Historial de pioneros
Primer fondo multifamiliar en LATAM · Primera recompra de títulos FICI en Colombia · Bodega más grande del país (83,000 m²) · Primer acuerdo entre fondos institucionales.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital