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Colcapital · Día 4
Abril 2026
Activos inmobiliarios.
Tipos y tendencias.
Pedro Gómez Ayerbe · Orca Capital PartnersEl valor de lo profundo
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Definición
Un activo inmobiliario es un instrumento financiero con subyacente físico.
Genera flujo de caja recurrente. Se puede medir, proyectar y valorar como cualquier instrumento financiero.
Inversión Inmobiliaria · Colcapital
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Componentes
Drivers
Tres drivers en todo activo.
01
Renta Contractual
El arriendo. Cómo se indexa, el plazo, los escalamientos y los vencimientos. La estructura de ingresos del activo.
02
Operación y Gestión
El costo de mantener el flujo. Vacancia, mantenimiento, impuestos, administración y nómina.
03
Valor Residual
La captura de valorización. Tasa de capitalización de salida, tiempos de mercado, liquidez.
Ingreso Bruto → Ingreso Operativo Neto (NOI) → Tasa de Capitalización → Valor
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Tasa de Capitalización
¿Cómo se valora un activo?
La tasa de capitalización (cap rate) es el rendimiento no apalancado del activo.
Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) entre el valor del activo. Es el precio que el mercado le pone al riesgo percibido.
La tasa de capitalización es el precio del riesgo percibido, no la verdad del riesgo.
Una tasa más alta no significa mejor retorno. Significa que alguien cree que ese flujo es más frágil de lo que parece.
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Tasa de Capitalización · Caso
Riesgo percibido ≠ riesgo real
Oficinas Clase A · Estados Unidos · Pre-pandemia.
Lo que el mercado vio
7,5%
Cap rate de mercado en oficinas Clase A.
Contratos largos, inquilinos investment-grade, vacancia baja. Activo "seguro" según el consenso.
Lo que el riesgo era en realidad
El supuesto se rompió.
COVID disparó la vacancia, los contratos no se renovaron, los flujos colapsaron.
El cap rate de mercado nunca reflejó el riesgo real. La narrativa cambió y la valuación con ella.
Cap rate bajo no es lo mismo que riesgo bajo. Es lo que alguien, en algún lugar, cree sobre la fragilidad del flujo.
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Ciclo de Vida
Ciclo de vida del activo
Ciclo de vida.
Tres modelos de negocio inmobiliario. Cada uno cambia el perfil de flujo, riesgo y retorno.
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Modelo I · Desarrollo para Venta
Construir, vender, cerrar el ciclo.
Un solo gran flujo positivo al final. Riesgo concentrado en ejecución y demanda.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Modelo II · Desarrollo + Estabilización + Venta
Construir, operar, vender estabilizado.
Flujo recurrente durante años antes del exit. Riesgo concentrado en desarrollo y lease-up. Cap rate de salida: rentabilidad concentrada en la salida.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Modelo III · Compra Estabilizada
Comprar para mantener y rentar.
El motor del retorno es el flujo recurrente.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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El Ciclo Completo
Dos estrategias.
Dos estrategias, mismo activo, distinto perfil.
Datos: Pedro Gómez · Orca Capital Partners
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Perfiles de Inversión
Composición del retorno por estrategia
De renta fija a crecimiento.
CORE
6–9%
CORE+
10–12%
VALUE-ADD
13–16%
OPPORTUNISTIC
17%+
Riesgo desarrollo: ninguno
Vehículos: REITs · FICIs · FICs · Titularizaciones
Reacondicionamiento mínimo
Vehículos: REITs · FICIs · FICs · Titularizaciones
Reposicionamiento · redesarrollo
Vehículos: PE inmobiliario · FCPs · PAs
Desarrollo · arrendamiento
Vehículos: PE inmobiliario · FCPs · PAs
INGRESO RECURRENTE
APRECIACIÓN DE CAPITAL
RIESGORETORNO
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Pregunta para la sala
¿Cómo creen que está distribuido el capital institucional en el resto del mundo versus Colombia?
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EE.UU. · 2015 → 2025
Composición del portafolio institucional de EE.UU. (NFI-ODCE)
40%
→
17%
Oficinas: la mayor caída del portafolio institucional en décadas.
13%
→
35%
Industrial: el nuevo pilar.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025
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Colombia vs. Global
Oficinas + Retail como porcentaje del portafolio institucional
68%
Colombia
vs.
32%
Global
Colombia está sobreconcentrada en exactamente las dos categorías que el resto del mundo está contrayendo.
Fuente: Logan IR Colombia 2025 · NFI-ODCE / INREV / ANREV
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La Brecha
La brecha más grande del portafolio
−23 pp
Residencial: 5% Colombia vs. 28% global.
40% de hogares colombianos arriendan. La oferta institucional apenas comienza a aparecer: CCLA, Bancolombia y Hasta Capital.
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EE.UU. · NFI-ODCE
Composición del portafolio institucional de EE.UU. · 2015 → 2025
En 2021, industrial desplazó a oficinas como el activo #1.
Fuente: NCREIF NFI-ODCE Q4 2024 · Nareit Q2 2025 · Clarion Partners · PREA
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Colombia vs. Global
Composición del portafolio institucional · Colombia vs Global
Colombia tiene la composición invertida del portafolio global.
← Colombia
Categoría
Global →
Brecha
34%
Retail
12%
+22 pp
34%
Oficinas
20%
+14 pp
19%
Industrial
33%
−14 pp
5%
Residencial
28%
−23 pp
3%
Alternativos
9%
−6 pp
Fuente: Logan IR Colombia 2024 · NFI-ODCE / INREV / ANREV cierre 2025
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Anatomía por clase de activo
Estructura económica · cuatro lentes de cada categoría
Cada categoría tiene una mecánica operativa distinta.
Multifamiliar
# TENANTS100–400 hogares
LEASE TÍPICO1 año
OPEX25–35%
MARGEN NOI60–65%
VOLATILIDADBaja
CONCENTRACIÓNAtomizada
Logístico
# TENANTS1–30 (single → multi)
LEASE TÍPICO5–15+ años
OPEX10–20%
MARGEN NOI75–90%+
VOLATILIDADMás baja
CONCENTRACIÓNAlta–media
Comercial
# TENANTS30–150 mall · 1–5 strip
LEASE TÍPICO5–10 años
OPEX20–35%
MARGEN NOI65–80%
VOLATILIDADBaja–moderada
CONCENTRACIÓNAnclas + small shops
Oficinas
# TENANTS5–50 multi-tenant · 1 BTS
LEASE TÍPICO5–12 años
OPEX15–25%
MARGEN NOI75–85%
VOLATILIDADBaja–moderada
CONCENTRACIÓNMedia–alta
Fuente: CBRE US Cap Rate Survey 2025 · JLL · NAREIT · Colcapital-Deloitte 2024–2025.
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Tendencias
Tendencias por categoría
Tendencias.
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Multifamily
Categoría con mayor potencial
Multifamily.
2do asset class institucional global. La columna que no se mueve hace dos décadas.
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Tesis · Multifamily
Tesis de inversión · resumen
Cinco razones para multifamily en Colombia.
01
Demanda sólida y creciente
Capitales con altos índices de arrendamiento y claras tendencias de crecimiento por falta de accesibilidad a compra.
02
Oferta inadecuada
Atomizada, mal diseñada y operada, poco profesional, distante con el arrendatario.
03
Poca competencia
Pocos actores institucionales en el mercado local.
04
Flujos más estables
Activos resistentes a los ciclos económicos.
05
Diversificación de portafolios
Vivienda en renta como complemento a comercio, industria y oficinas.
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Tenencia · DANE ECV 2018–2025
Hogares en arriendo o subarriendo · % por territorio
El arriendo se consolida como modalidad dominante.
Bogotá D.C. · 57,4% en 2025
El departamento con mayor proporción de arriendo del país.
Antioquia (proxy Medellín) · 45,9%
Sube 9 p.p. desde 2018.
Nacional · 32,5% (2018) → 40,8% (2025)
+8,4 p.p. = +2,7 millones de hogares.
Fuente: DANE — Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV). Anexo Cuadro 8 serie 2018–2025. Publicado 20-abr-2026.
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Price-to-Income · EE.UU.
Por qué la demanda de arriendo es estructural
Cada vez es más caro comprar casa.
Definición
El Price-to-Income Ratio es el número de años que tomaría comprar la vivienda mediana si el 100% del ingreso del hogar se destinara a ello.
P/I = precio mediano vivienda / ingreso mediano familiar
La trayectoria
1970–2000: ratio estable en ~3,0 años durante tres décadas.
2006: sube a 4,7 en el pico previo a la burbuja.
Post-2008: normaliza a 3,3 después del ajuste.
2024: 5,0 (el punto más alto registrado).
36% de los hogares estadounidenses viven en arriendo. Cifra estable desde hace 20 años, y subiendo con cada salto del PIR.
Fuente: Federal Reserve · US Census Bureau · ratio mediano
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Price-to-Income · Colombia
PIR mediana Colombia · 2012–2024
El pico fue COVID. Hoy seguimos en rango alto.
Pico COVID · 2020–2021
7,4×
Años de ingreso mediano para comprar la vivienda mediana.
Cierre 2024
5,5×
Banda estructural sostenida 13 años. Régimen estructural, no repunte coyuntural.
Colombia ~1,5× sobre EE.UU. (5,5× vs 4,0×). El comprador medio queda estructuralmente fuera de la posibilidad de comprar — el arriendo no es transitorio.
Fuente: Banco de la República · DANE IPVN · cálculos Orca
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Multifamily · Caso Colombia
Demografía Colombia · 1985–2024
Cambios demográficos estructurales.
40% de hogares en arriendo (DANE 2024)
7,3 M arrendatarios > 7,1 M propietarios.
Tamaño del hogar
4,5 (1985) → 2,9 (2024)
Tasa de fertilidad
2,7 → 1,6. Bogotá y Medellín bajo 1,0.
Fuente: DANE GEIH + Censo 2018 · ColombiaOne 2025 · CIM Group press release.
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Multifamiliar
Categoría con mayor potencial
Multifamiliar.
El #2 asset class institucional global desde hace dos décadas. La columna que no se mueve.
Modelo colombiano actual
Desarrollador construye → vende unidades individuales → cada propietario arrienda por su cuenta.
Modelo institucional
Un fondo construye o compra → opera el activo completo profesionalmente. Flujo predecible, escala, eficiencia.
40%
Hogares en arriendo · Colombia 2025
57%
Hogares en arriendo · Bogotá 2025
+8,4 pp
Crecimiento nacional 2018 → 2025
~70%
Margen NOI · activo bien gestionado
La tijera precio · ingreso
Precios de vivienda crecieron +115% entre 2012 y 2024. Los ingresos de hogar, solo +93%.
Más familias que no pueden comprar = más familias que rentan = demanda estructural para multifamiliar.
Fuente: DANE ECV 2018-2025 · Camacol · DANE Censo
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Industrial · #1 Asset Class Global
Industrial — #1 asset class institucional global
Superó a retail en 2020. El e-commerce reescribió el bucket.
% del portafolio · NCREIF NPI vs penetración e-commerce US
Fuentes: NCREIF NPI 2010–2025 · eMarketer 2024 · US Census Bureau Q4 2024.
USD 1,23 T
Ventas e-commerce US 2024
Cada punto de penetración exige stock logístico nuevo y vacía retail físico.
El flip estructural
33–34% del NCREIF NPI vs retail 10–11%. Industrial superó a retail en 2020. La tendencia se aceleró post-pandemia.
Inmediatez como driver
65% de consumidores globales esperan envío same-day. 8.000+ micro-fulfillment centers operando.
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Industrial · Colombia
Industrial · Colombia
E-Commerce CO.
Ventas e-commerce Colombia · CCCE · COP billones
6,7×
Crecimiento 2018 → 2025COP 21,8 B (2018) → COP 145,4 B (2025) · CAGR ~31%.
Dónde se concentra
81% del e-commerce CO en 3 ciudades
46% Bogotá
22% Antioquia
13% Valle
19% Resto
Quién lidera
Mercado Libre · #1 retailer e-commerce CO
37 M visitas/mes (PCMI 2024). 2,5× sobre Falabella (15 M).
Por qué es el inicio
Penetración Colombia 3,0%
3,0% Colombia
12–13% Brasil · México
16,4% EE.UU.
Si CO converge a niveles BR/MX, volumen logístico × 4–5.
Fuentes: CCCE Informe Cierre 2024 · MELI Q4 2024 Earnings · PCMI 2024 · eMarketer LatAm 2024 · US Census Bureau Q4 2024.
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Industrial · Colombia
Industrial · Colombia
Vacancia mínima en corredores.
Vacancia logística clase A · corredores
Vacancia Bogotá-Sabana
1,1%
4,0 M m² inventario · 159 K m² absorbidos 1S 2025 · construcción +38% YoY.
Fuentes: Galería Inmobiliaria Reporte Logística 1S 2025 · JLL Marketbeat Bogotá Industrial 2025.
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Pregunta para la sala
De las categorías que hoy no existen en Colombia: ¿cuál creen que llega primero?
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Data Centers · AI
Data Centers · AI como motor del supercycle
Inteligencia artificial como motor de crecimiento y desarrollo.
Hyperscaler CAPEX · USD B · 2022–2026
Hyperscaler capex
USD 256 B → 443 B → 602 B
2024 → 2026. ~75% destinado a infraestructura AI (~USD 450 B en 2026).
Concentración
MSFT, AMZN, GOOG, META: cada uno cerca de USD 100 B en 2026. Niveles históricamente impensables.
Capital intensity 45–57% del revenue.
El motor pide capacidad. Para dar abasto al crecimiento de la AI, el mundo necesita data centers a una escala distinta a la conocida.
Fuente: Goldman Sachs · CreditSights · IBA Energy and AI Report H1 2025.
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Cierre · El Patrón
Cómo cerramos
Que algo se haga afuera no significa que sea para Colombia.
No copiar sin entender los fundamentales.
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El Paralelo
Lo que pasó con el aguacate
En 2012, Colombia firmó TLCs con EE.UU. y la UE.
El gobierno sumó subsidios, créditos, programas. Todos sembraron aguacate Hass.
El área creció +126% en un solo año.
Exportaciones: $5,5M a $203M en seis años.
Precios cayeron −17%.
El aumento de volumen no compensó la caída. Todos cosecharon al mismo tiempo.
Lo que pasa con el inmobiliario
Tasas bajas + urbanización: todos los fondos compraron oficinas y retail.
68% del capital institucional colombiano en dos categorías.
COVID + e-commerce golpearon oficinas y retail simultáneamente.
Vacancia de oficinas en Bogotá llegó a 10,5%.
Los retornos se comprimen.
No porque los activos sean malos, sino porque el capital se concentró demasiado.
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Quiénes Somos
Quién está detrás de esta visión
Orca Capital Partners.
Plataforma de soluciones de capital en mercados privados. Más de dos décadas de experiencia en inversión y desarrollo inmobiliario institucional.
Anuar Pérez · Socio Fundador
20 años en inversión inmobiliaria
Ex-CEO Visum Capital (BTG Pactual). +7,000 unidades residenciales. +USD $400M en inversión. MIT.
Pedro Gómez Ayerbe · Socio
12 años en inversión inmobiliaria
Ex-CCLA Group. Plataforma multifamiliar USD $750M con Bancolombia. Primera venta institucional de vivienda en renta en Colombia. MIT.
$2.6 Bn+
En transacciones
35+
Transacciones cerradas
2
Geografías activas
Historial de pioneros
Primer fondo multifamiliar en LATAM · Primera recompra de títulos FICI en Colombia · Bodega más grande del país (83,000 m²) · Primer acuerdo entre fondos institucionales.
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